原标题：前三季度36家房企美元债违约，境内债券展期规模较去年增1000亿元
来源：华夏时报
11月1日，曾多次获得融资部门支持发行相关债券的旭辉控股集团（00884.HK，以下简称“旭辉”）宣布，暂停支付境外债本息约4.14亿美元。截至午间收盘，旭辉股价跌25.96%，报0.385港元/股。
值得注意的是，旭辉年内并无刚性到期债券。11月1日午间，旭辉方面向《华夏时报》记者解释说，“主动寻求境外债务全面解决方案，是旭辉在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下，应对流动性极度受限做出的安排”。
旭辉方面认为，今年以来，全国地产销售市场尚未转暖，民营房企融资尚未恢复，公司的融资性现金流持续流出。而通过对公司的境外债务进行全盘统筹，对债务结构和久期进行重新安排，“以时间换空间，能让公司持续经营下去，最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益”。
旭辉拟“寻求境外债务的全面解决方案”
11月1日早间，在停牌3个交易日之后，旭辉控股集团发布复牌公告及《内幕公告》，宣布暂停支付境外债本息，正探索处置境外资产。
旭辉在公告中坦言，鉴于所处的中国房地产行业所面临信贷及经营环境日益恶化，公司现金流恶化程度超出预期，目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，以确保公平对待所有境外债权人，并寻求境外债务的全面解决方案。
截至本公告之日，旭辉控股集团的境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元，暂停支付的款项（即到期未付的本金和利息总额，含因部分债权人按照相关融资的条款行使既有的求偿权产生的款项）达到约4.14亿美元。
作为示范性民营房企之一，旭辉此前曾多次获得融资部门的支持，并发行相关债券。此番突然宣布暂停支付境外债本息，也被认为深刻反映出民营房企当下所面临的流动性困局。
据公开资料，2022年至今，房地产行业信用面仍未明显改善，有大量境外债务到期及流动性较弱的房企融资渠道依然紧张，民营房企正处于“群体性危机”之中。
Wind数据显示，2022年前三季度境内债券市场有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较2021年全年增加1000亿元；上海票据交易所信息显示，房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家；涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。另据克而瑞资管统计，今年四季度将有200家核心房企境内外债券到期，总规模约1836亿元，其中海外债约649亿元。
而在旭辉宣布境外债违约前一天，10月31日晚间，公告称，将对旗下2022-2024年到期的9只美元债就展期事项发起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年，展期期间票息不变。绿地方面表示，相关债券在原到期日将支付5%本金，剩余95%本金将于展期后到期日支付，公司会在债券持续期间按时支付所有债券的票息。
11月1日，上坤地产也发布公告称，公司未能豁免或延长契约所规定的强制赎回义务，导致产生票据条款项下的违约事件，该不付款事件导致公司2023年到期的13.5%优先票据出现交叉违约。
房企流动性“极度受限”
《华夏时报》记者注意到，今年8月30日，旭辉控股董事局主席林中在2022年中期业绩会上透露，“年内已无到期的公开刚性债券”，为何此次又宣布暂停支付境外债本息？
11月1日午间，旭辉方面向《华夏时报》记者解释说，“主动寻求境外债务全面解决方案，是旭辉在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下，应对流动性极度受限，做出的安排”。尽管公司今年境内外公开市场无到期债券本金到期，但由于多家境外机构同时下调评级，触发了部分境外债务的提前还款条款，对公司的流动性形成了进一步的挤压。
“在流动性困境出现前，旭辉一直全面履行其所有境外债务还款义务。公司一直倚赖其内部现金资源，并从境内汇出大量现金以履行该等偿付义务。”旭辉方面向《华夏时报》记者介绍说，今年以来，公司累计向境外债权人支付本息约15亿美元，但同期仅筹集约5亿美元的新增境外融资，且2022年10月，公司境内外均未新增贷款。另据《内幕消息》，九月以来，市场进一步恶化。
正在寻求展期的绿地控股也面临着类似难题。10月31日，绿地控股举行固收投资者会议，《华夏时报》记者获取的会议记录显示，绿地控股财务部总经理吴正奎在会上表示：“今年5月，在对此前于6月到期的一只美元债展期同意征求完毕之后，按照当时与投资者所沟通，公司预计境内外有2000亿资产可供出售，但受到市场下滑、疫情，以及境外美元加息等因素的叠加影响，根据目前的市场情况研判，近期资产出售的难度可能会继续加大，购买意向方期望的折扣可能会进一步提高。”
绿地、旭辉的遭遇不是个例。证券在一份研报中表示：“公开债务本质上对应项目层面的资本金，如果无法实现’借新还旧滚续’，就只能寄希望于销售回款。当前行业面临的症结在于销售端复苏非常缓慢，但融资端挤兑不断加速。”
目前，房地产市场的表现仍难言乐观。来自克而瑞研究中心的统计数据显示，今年10月，百强房企实现销售操盘金额环比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅较9月扩大了3个百分点，达到28.4%。同时，前十个月的累计销售业绩同比降幅也保持在44%的较高水平。中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，目前房企业绩仍需恢复，前十月TOP100房企销售额同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点，降幅连续5个月收窄，但收窄幅度均未超过2个百分点。
坚持“保交付”“保经营”
令人欣慰的是，尽管宣布暂停支付境外债本息、或是寻求展期，但旭辉、绿地等房企仍强调将积极主动地管理境外债务，并将“保交付”“保经营”等作为核心举措。
旭辉方面指出，通过对公司的境外债务进行全盘统筹，对债务结构和久期进行重新安排，“以时间换空间，能让公司持续经营下去，最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益”。而对于受影响的债权人，公司深表歉意，衷心希望能获得其谅解：“只有公司持续经营下去，才有希望完成境外债务的兑付，才能对所有境外债权人公平对待。”旭辉坦言。
在《内幕公告》中，旭辉称将全力保交付、保经营及维护境内融资，为所有持份者保存价值。目前，旭辉控股集团已聘请海通国际证券有限公司担任财务顾问及年利达律师事务所担任法律顾问，协助公司与境外债权人进行透明的对话，与公司及境外债权人共同探讨“一切可行选项以寻求全面解决现有困难的方案”。
《华夏时报》记者看到，为加快资金回笼速度，旭辉控股近期已转让了多个项目。其中，公司于9月5日披露，公司拟以13.38亿港元将香港一项目售予华王有限公司，通过该项交易，公司将获得款项净额约6.81亿港元；9月9日，旭辉控股在公告中表示，拟以1.17亿元的价格转让一家全资附属公司，转让目标公司主要资产为南京市建邺区一占地面积1.1万平方米的长租公寓项目。
而在不影响交付和正常营运的前提下，旭辉控股集团正厉行节约，采取减省成本的措施，包括缩减非核心、非必要的营运和支出，削减高级管理人员的薪酬福利和一般员工的差旅补助和津贴等。
绿地集团亦向投资者承诺，“不逃一分债和利息”，计划境外项目所产生的净现金回款将全部用于延期后债券的支付账户，包括利息的支付；从2022年到2027年，境外项目的净回款总额预计有大约30多亿美元，将全部用于债务兑付。
同时，绿地此次在债券条款中加入征信承诺，可作为征信的资产涵盖绿地位于美国、加拿大、澳大利亚、英国、韩国以及马来西亚等地的多个项目；此外，绿地还在每一只债券中都加入公司赎回权的条款，如果境外项目净现金有盈余，绿地将根据延期后债券的到期顺序，提前赎回相关的债券。
“我们提出这次同意征询，希望能够通过时间换取空间。”吴正奎表示，如果公司可以完成这次同意征询的话，可以让公司聚焦在正常的运作和经营上，从而能够再次逐步积累资源，并在未来几年逐步偿付到期的债务。同时公司还会继续推进资产出售的计划，也作为逐步积累资金的一个渠道。
吴正奎判断，随着整体行业的逐渐触底，长期来看，行业将走向一个更为健康和持续高质量的发展道路：“但必须承认的是，现在距离这个目标还有较长的一段路要走。”
